「相続のことは、その時が来てから考えればいい」。

そう思っている方は、たぶん多いと思います。

親の体調が少し気になってきた。実家がそろそろ空き家になりそうだ。頭のどこかに引っかかってはいても、「まだ元気だし」「縁起でもない」と、つい後回しにしてしまう。ごく自然な感覚だと思います。

ただ、私たちが大分市で不動産のご相談を受けていて、いつも感じることがあります。

相続が起きてから来られる方の多くが、もっと早ければ選べたはずの選択肢を、すでに失っているのです。

特に不動産は、預金のように簡単には分けられません。一度こじれると、お金だけでなく家族の関係まで壊してしまうことがあります。

この記事では、なぜ相続の「前」に相談したほうがいいのか、前もって動くと不動産まわりで何が変わるのか、そして相談するなら誰がいいのかを、順にお話しします。

「うちはまだ早い」と思っている方にこそ、読んでいただきたい内容です。

目次

1. なぜ「相続する前」に相談したほうがいいのか
2. 相続前に相談すると、不動産まわりで何が変わるか
3. 相続前の相談は誰にする？不動産会社に相談する意味
4. まとめ

1. なぜ「相続する前」に相談したほうがいいのか

相続が始まると、意外なほど時間がない

相続と聞くと、じっくり考えればいいというイメージがあるかもしれません。実際は違います。いざ始まると、短い期限が次々にやってきます。

手続き	期限（相続の開始を知った日から）
相続放棄・限定承認	3ヶ月以内
故人の所得税の申告（準確定申告）	4ヶ月以内
相続税の申告・納付	10ヶ月以内
相続登記（名義変更）の申請	3年以内（2024年から義務化）

葬儀を終えて、四十九日を済ませて、少しずつ気持ちを立て直して。
そうしているうちに、数ヶ月はあっという間に過ぎます。
相続税がかかる家庭なら、10ヶ月のあいだに不動産をどう分けて、納税の資金をどう用意するかまで決めなければなりません。

ここで多いのが、「不動産を売って納税に充てよう」という考えです。
ところが不動産は、思い立ってすぐ現金になるものではありません。
買い手を探し、値段を交渉し、契約から決済まで進めるのに、普通でも数ヶ月かかります。
期限に追われた売却は、足元を見られやすい。急いでいる事情を察されて、相場より安く買い叩かれることも珍しくないのです。

相続が起きる前なら、この期限は存在しません。
一年でも二年でも、納得のいくまで考えられます。
この時間の余裕こそが、生前に相談しておく一番の値打ちだと思っています。

不動産は「分けにくい財産」だという事実

財産が預金だけなら、話は簡単です。
三人で分けるなら三等分すればいい。
ところが財産の大半が実家や土地となると、そうはいきません。

家を物理的に三つに割ることはできません。
そこで、とりあえずの解決策としてよく選ばれるのが、兄弟三人の共有名義にしておくという方法です。
これが、後々の火種になります。

共有名義の不動産は、売るにも建て替えるにも、大きなリフォームをするにも、共有者全員の同意が要ります。
兄は売りたい、弟は残したい。
意見が割れて、話が止まる。
そうこうするうちに共有者の一人が亡くなり、今度はその子どもたちへ相続が進む。
気づけば名義人が二人から五人、十人へと雪だるま式に増えていき、しまいには全員の連絡先すら分からなくなります。

こうなった不動産は、売ることも活かすこともできません。
固定資産税だけを払い続ける、いわゆる「負動産」です。
実際、祖父の名義のまま何十年も放置され、相続人が十数人にまで膨れ上がってしまった、というご相談は今もあります。
生前に「この家は誰が引き継ぐか」を決めておけば、その多くは防げたはずのものです。

元気なうちなら、家族で話し合える

「うちは仲がいいから揉めない」。多くの方がそうおっしゃいます。
ただ、現場で何度も見てきたのは、普段仲のいい家族ほど、お金と不動産が絡んだ途端に揉めるという現実でした。

相続が「争族」に変わる。その引き金になりやすいのが、まさに不動産です。
分けにくく、金額が大きく、そのうえ「実家に住み続けたい人」と「現金がほしい人」で希望が正面からぶつかります。

生前であれば、親本人を交えて家族全員で話せます。
この家は長男が継ぐ代わりに、次男には別の資産で埋め合わせる。
誰も住まないなら元気なうちに売って現金で分けやすくしておく。
遺言書で親の意思をはっきり残しておく。
やり方はいくつもあります。
相続が始まってから相続人だけで決めようとすると角が立つことも、親の意思が先に示されていれば、みんなが納得しやすくなります。

2. 相続前に相談すると、不動産まわりで何が変わるか

実家や空き家を、落ち着いて選べる

相続前に相談する一番の利点は、その不動産をどうするかを、時間をかけて冷静に決められることです。
選択肢はおおむね三つ。

売る、貸す、残す。

売れば現金になって分けやすくなり、維持費や固定資産税の負担からも解放されます。
貸せば家賃という収入に変わります。
残せば、誰かが住み継ぐこともできますし、将来に備えて持っておくこともできます。
どれが正解かは、その不動産の場所、築年数、傷み具合、そして家族の事情によってまるで変わります。
大事なのは、それぞれを選んだらいくらで売れそうか、貸すならいくら入りそうか、という現実の数字を先に握っておくことです。

とりわけ気をつけたいのが空き家です。
誰も住まなくなった家は、驚くほど早く傷みます。
換気も手入れもされないまま、老朽化が進み、害虫や不法投棄、ひどければ倒壊の心配まで出てきます。
「いつか片付けよう」と先送りするほど価値は下がり、打てる手も減っていきます。

なお、住まなくなった実家を売る場合、「空き家を売ったときの3,000万円特別控除」が使える可能性があります。
ただし、相続開始から3年を経過する日の属する年の年末までといった期限や、建物の状態についての条件があります。
この特例を使える形に整えておくためにも、事前の相談が効いてきます。
空き家や遊休地の具体的な活用方法は、当ブログの「空き家活用」「遊休地の活用」の記事でも詳しく触れているので、あわせて読んでみてください。

節税は、生前にしかできないことが多い

意外と知られていないのですが、相続税の対策は、そのほとんどが生前にしか打てません。
亡くなってから「節税したい」と思っても、できることはごくわずかです。

代表的なのが生前贈与です。
年間110万円までの贈与なら贈与税はかかりません。

毎年こつこつ贈っていけば、将来の相続財産を少しずつ減らせます。
ほかにも、要件を満たす宅地の評価額を大きく下げられる「小規模宅地等の特例」があります。
たとえば貸付事業用の宅地なら、200㎡まで評価額を50%減らせます。
ただしこれは、誰がどう使い、どう引き継ぐかを前もって整えておくことが前提です。使わない不動産を生前に現金化して、分けやすい形にしておく、という手もあります。

ここで一つ注意を。

不動産の生前贈与は争族対策として有効な反面、落とし穴もあります。
贈与税は相続税より税率が高くつきやすく、加えて登録免許税が評価額の2%、不動産取得税が3%と、諸費用も別にかかります。
贈ったほうが得か、相続まで待ったほうが得かは、家庭ごとにまったく違います。

だからこそ、自己判断で動く前に専門家を交えて全体を設計することが大切なのです。私たちは税理士などと連携しながら、不動産の目線で最適な形をご提案しています。

相続登記の義務化にも、先回りできる

近年の大きな変更として、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務になりました。
相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に名義変更を申請しないと、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象になります。
しかも、この義務は施行前に起きた過去の相続にもさかのぼって適用されます。
つまり、親や祖父の名義のまま放置している不動産も、対象になり得るということです。

救済策として、遺産分割がまとまらない場合でも義務を果たせる「相続人申告登記制度」が同じく2024年4月から始まりました。
さらに2026年（令和8年）2月2日からは、自分や親が持つ全国の不動産を一覧にできる「所有不動産記録証明制度」もスタートします。
我が家にどんな不動産があるのかを棚卸しするのに、これはかなり使える制度です。
生前のうちに「どの不動産を、誰が、どう引き継ぐか」を整理しておけば、相続後の登記もスムーズに進み、過料の心配もなくなります。

3. 相続前の相談は誰にする？不動産会社に相談する意味

専門家それぞれの役割と、ワンストップの強み

相続の相談先というと、税理士や弁護士、司法書士を思い浮かべる方が多いと思います。
どれも大切な専門家です。では、不動産会社に相談する意味はどこにあるのか。役割を並べてみると、はっきりします。

専門家	主な役割
税理士	相続税・贈与税の試算、申告
司法書士	相続登記（名義変更）などの登記手続き
弁護士	相続人同士の紛争（争族）の解決
不動産会社	不動産の価値評価、売却・活用・組み替えの実行

見落とされがちなのですが、相続対策の土台になるのは、たいてい「その不動産をいくらと見るか」「どうするか」です。
相続税の試算も、遺産分割の話し合いも、不動産の適正な価値が分からなければ始まりません。
まず不動産の目線で現状を整理し、必要に応じて税理士や司法書士と連携する。

私たちGMAネクストは、そのワンストップの窓口です。
どこに相談すればいいか分からない、という段階から、まとめて相談してもらえます。

大分市の相場を知っているからこそ描ける出口

不動産の値打ちは、全国どこでも同じではありません。
大分市というエリアの相場や需要を知っているかどうかで、描ける出口はがらりと変わります。
同じ市内でも、中心部と郊外、住宅地と幹線道路沿いでは、向いている活用がまるで違うのです。

住宅として売るより事業用地として引き合いがあるかもしれない。
駅から離れていても、この立地なら賃貸の需要が見込める。
今は空き家でも、少し手を入れれば貸せる状態になる。

こうした判断は、机の上の計算だけではできません。大分市を中心に売買や活用、買取に携わってきた立場から、その土地や建物をいくらで、どう活かせるかを具体的にお伝えできます。

「相談だけ」で構いません

不動産会社に相談したら、しつこく営業されるのではないか。
そう身構える方は少なくありません。
安心してください。
相続前の相談は、今すぐ売る、貸すを決める場ではありません。
自分の不動産が今どういう状態で、将来どんな選択肢があるのかを知り、その上で家族とゆっくり考えてもらうための場です。

まだ何も決めていない、話を聞いてみたいだけ。
その段階での相談を、私たちはいつでも歓迎しています。
売り込みはしません。
まずは現状を知るところから、一緒に始めましょう。

4. まとめ

相続の話をここまで読んで、少し気が重くなった方もいるかもしれません。
でも、お伝えしたいことは一つだけです。

相続は、準備した人ほど報われます。

亡くなってからでは、選べる道はぐっと狭まります。
逆に、元気なうちに手を打っておけば、家族に負担を残さず、大切な資産をきちんと活かせます。
「まだ早い」ではなく、「元気な今だからこそ」。それが、相続の前に相談をおすすめする理由です。

大分市の不動産相続、まずはGMAネクストへ

GMAネクストは大分市の不動産会社として、実家や空き家、遊休地、事業用地について、相続が始まる前の段階からのご相談をお受けしています。
大分市はもちろん、その周辺エリアの不動産にも対応しています。

売る・貸す・残す、どれがいいのか。
うちの不動産はいくらくらいなのか。
何から手をつければいいのか。入り口はどれでも構いません。
不動産の目線で現状を整理し、必要に応じて各分野の専門家と連携しながら、ご家族にとって一番いい形を一緒に考えます。
初回のご相談は無料で、売り込みは一切いたしません。

• お電話でのご相談：（097-552-0107）
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