「相続した不動産は3年以内に売らないといけない」という話を聞いたことがある方は多いと思います。また「5年を超えると税金が安くなるから待ったほうがいい」という情報を耳にすることもあるでしょう。

しかし実は、相続不動産における「3年以内」と「5年」は、まったく別の税制の話です。両者を混同してしまうと、売却のタイミングを誤り、余計な税負担を背負ったり、適用できる特例を逃したりすることになりかねません。

この記事では、相続不動産の売却に関わる複数の「期限」と「所有期間」の意味を整理し、税金だけに振り回されない最適な売却タイミングの考え方を解説します。

第1章　「3年以内」と「5年」はまったく別の話

まず、よくある混乱の原因から整理しましょう。「3年以内に売った方がいい」という話と「5年超えると税率が下がる」という話は、まったく別の制度の話をしています。

 

この2つは、それぞれ独立した税制の話であり、「3年以内に売れば5年超えにもなる」といった連動関係はありません。

第2章　相続不動産に関わる3つの重要な「期限」

相続不動産の売却を考えるとき、意識しておくべき「期限」は主に3つあります。それぞれ対象者や目的が異なります。

期限の目安	何の期限か	対象者	売却への影響
相続開始から 10カ月	相続税の申告・納税期限	相続税がかかる人全員	「取得費加算の特例」の起算点となる
相続開始から 3年を経過する年の 12月31日	空き家特例（3,000万円控除）の売却期限	空き家特例を活用したい人	この期限内に売却しないと最大3,000万円の控除が受けられない
申告期限翌日から 3年以内 （目安：約3年10カ月）	取得費加算の特例の期限	相続税を支払った人	相続税の一部を売却コストに加算でき、譲渡所得を圧縮できる

期限① 相続開始から10カ月 → 相続税の申告・納税期限

相続税が発生する場合、相続開始を知った日から10カ月以内に申告と納税を済ませる必要があります。不動産の売却とは直接の関係はありませんが、「取得費加算の特例」の起算点になるため、間接的に売却タイミングに影響します。

期限② 3年を経過する年の12月31日 → 空き家特例の売却期限

「空き家特例」を活用するためには、「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却することが条件の一つです。

例： 2022年6月に相続 → 3年後は2025年6月 → その年の12月31日（2025年12月31日）が期限

現在この制度は令和9年（2027年）12月31日まで延長されていますが、個別の物件ごとに期限が異なるため、自分の期限を把握しておくことが重要です。

期限③ 申告期限翌日から3年以内（目安：約3年10カ月） → 取得費加算の特例

「取得費加算の特例」は、相続税を支払った方が使える制度です。相続税の申告期限（相続開始から10カ月）の翌日から3年以内に売却することで、支払った相続税の一定額を売却資産の取得費に加算できます。取得費が増えると課税対象の譲渡所得が減り、税負担を抑えられます。

相続税を支払った場合は、この期限（約3年10カ月）も意識して売却スケジュールを組むことをおすすめします。

第3章　「5年超」と相続不動産の税率の関係

不動産を売却したときの税率は、「短期譲渡所得（5年以下）」か「長期譲渡所得（5年超）」かによって大きく異なります。

区分	所有期間	所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30.63%	9%	約39.315%
長期譲渡所得	5年超	15.315%	5%	約20.315%

※ 所有期間の判定基準日は「譲渡した年の1月1日時点での所有期間」です。

相続不動産の場合：ほとんどのケースで「長期」に該当する

相続で取得した不動産の所有期間は、亡くなった方（被相続人）が購入・取得した日から引き継ぎます。そのため、被相続人が10年前・20年前に購入した家を相続した場合、相続した翌日に売却しても「長期譲渡所得（税率約20.3%）」として扱われます。

つまり、「5年超えるまで売るのを待とう」という判断は、多くの相続不動産では必要ありません。この点を知らずに長期間待ち続けると、維持費が積み上がるだけになりかねません。

第4章　「3年以内」にとらわれすぎると損をする理由

焦って安売りするリスク

空き家特例の期限が「3年以内」だからといって、売却を急ぐと適正価格よりも低い金額で手放すことになりかねません。特例で最大3,000万円の控除を使えても、相場より大きく下回る価格で売ってしまえば、差し引きマイナスになるケースがあります。

考え方の目安：「売却価格の適正化」で得られる金額 vs 「特例活用」で減る税額、この両方を比較して判断することが大切です。

特例の条件が満たせていなければ意味がない

「3年以内に売れば必ず特例が使える」わけではありません。空き家特例には複数の条件があり（建物の築年数・利用状況・売却価格など）、条件を満たしていないと期限内に売っても特例は適用されません。まず適用可否を確認することが先決です。

保有コストは毎年積み上がる

相続した不動産を保有し続けると、固定資産税・都市計画税・火災保険・管理維持費などのコストが毎年発生します。「特例の期限ギリギリまで売らずにいよう」という判断をする場合は、その間の維持費との比較が必要です。

例：固定資産税10万円/年、管理・保険費5万円/年 → 3年で45万円のコスト。この金額と節税メリットを比較して判断する

 

第5章　4つの観点から「最適な売却タイミング」を判断する

売却タイミングは、税金だけでなく次の4つの観点を総合的に判断することが大切です。

観点	判断の視点	考慮すべきポイント
①	税制特例の期限	空き家特例（3年）・取得費加算（3年10カ月）の適用可否を確認。使えれば数百万円単位の節税になる
②	毎年の維持コスト	固定資産税・都市計画税・火災保険・管理費を年間合計で試算。保有が長引くほどコストが積み上がる
③	物件の劣化リスク	空き家は無人の状態が続くほど雨漏り・シロアリ・腐朽が進む。売却を先送りするほど改修費が増え売値が下がるリスクがある
④	大分の市場動向	大分市・別府市などは需要が比較的安定しているが、郊外・農村部は需要が限定的。地元の相場感を持つ業者の査定が不可欠

付録　売却時期別チェックリスト

相続発生からの時期ごとに、優先的に確認すべき事項をまとめました。

売却の時期	確認すべきポイント
相続発生〜3カ月以内	相続人の確定・遺産分割協議を開始。売却方針を決める前に賃貸・居住はしないこと
3カ月〜10カ月以内	相続登記を進める。相続税がかかる場合は申告・納税（10カ月が期限）。不動産会社に査定依頼を
10カ月〜3年以内	空き家特例の期限（3年を経過する年の12月31日）を把握し、使える場合は計画的に売却活動を進める
〜3年10カ月以内	相続税を払っている場合は「取得費加算の特例」を活用できるか税理士に確認
3年10カ月以降	主要な特例の期限が切れる。維持費・劣化リスク・市況を考慮して判断。遅くなるほどコスト増のリスク

まとめ　早めに査定して「選択肢」を持つことが大切

「3年以内」と「5年超」の違いを理解したうえで最も重要なのは、早めに専門家へ相談し「選択肢」を確保しておくことです。

• 適用できる特例（空き家特例・取得費加算）の可否を確認する
• 適正な査定価格を知り、売却の選択肢を広げる
• 維持費・劣化リスク・市況を把握し、タイミングを計画的に判断する

「まだ急がなくてもいい」と先送りにしているうちに、特例の期限が過ぎたり物件の価値が下がったりするリスクがあります。GMAネクストでは、売却時期の相談から査定・売却活動まで一括でサポートしています。