相続した空き家を売却する際、「3,000万円控除（空き家特例）」という税制優遇を活用できる可能性があることをご存じでしょうか。この制度を使えば、売却益から最大3,000万円を差し引いた金額に対して税金を計算するため、場合によっては税負担を大幅に軽減できます。

ただし、すべての相続不動産に自動で適用される制度ではありません。適用条件は複数あり、建物の種類・利用状況・売却時期・相続人の人数によって使えるかどうかが変わります。また、解体や賃貸を先に進めると特例を使えなくなるケースもあります。

この記事では、大分で相続不動産の売却を検討している方に向けて、空き家特例の概要・適用条件・注意点・確定申告の流れをわかりやすく解説します。

第1章　空き家特例（3,000万円控除）とは何か

制度の概要

相続した空き家を売却した際に、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引くことができる税制優遇制度です。

正式名称：「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」
空き家対策の一環として2016年（平成28年）に創設されました。

節税シミュレーション（具体例）

以下は、売却価格4,000万円の場合のシミュレーションです。長期譲渡所得の税率（約20.315%）で計算しています。

項目	特例なし	特例あり（3,000万円控除）
売却価格	4,000万円	4,000万円
取得費＋譲渡費用	500万円	500万円
譲渡所得	3,500万円	3,500万円
控除額	なし	▲ 3,000万円
課税対象	3,500万円	500万円
税額（長期20.315%）	約711万円	約102万円
節税効果	－	約609万円の軽減

※ 取得費が不明な場合は売却価格の5%（概算取得費）で計算します。税額は概算です。

このように、特例を活用できるかどうかで手取りが数百万円単位で変わります。売却前に適用可否を確認することが非常に重要です。

第2章　適用を受けるための6つの条件

6つの条件をすべて満たしている必要があります。一つでも外れると特例を受けられません。

条件	要件	ポイント・注意点
①	被相続人の居住用財産	亡くなる直前まで実際に住んでいた家。別荘・賃貸用・事業用は不可
②	相続後の空き家状態の維持	相続後に賃貸・事業用に使っていないこと。一時的な賃貸でも適用外になる可能性あり
③	旧耐震基準（昭和56年5月31日以前に建築）	1981年5月31日以前の建物が対象。R6年1月1日以降の譲渡からマンション等も追加
④	耐震改修または取り壊し（更地化）	建物付きで売る場合は耐震改修が必要。R6以降は買主が工事してもOK（翌年2/15まで）
⑤	3年を経過する年の12月31日まで売却	期限は相続開始年から3年後の12月31日。現在は2027年12月31日まで延長済み
⑥	売却価格が1億円以下	物件全体の売却価格で判定（相続人1人ずつではなく物件単位）

条件① 被相続人が亡くなる直前まで住んでいた家であること

亡くなった方が実際に居住していた「居住用財産」である必要があります。別荘・賃貸用物件・事業用物件は対象外です。介護施設への入居前に住んでいた場合など、判断が難しいケースもあるため、実態に応じて税務専門家に確認することをおすすめします。

条件② 相続後、空き家のままになっていること

相続後に第三者への賃貸・事業用途での使用をしていないことが条件です。「少しの間だけ貸す」という一時的な賃貸でも特例を使えなくなる可能性があります。売却方針を決める前に、賃貸や一時使用は行わないよう注意してください。

条件③ 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された建物であること

旧耐震基準（1981年5月31日以前）で建てられた建物が対象です。それ以降に建てられた建物は原則として対象外となります。

なお、2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡からは、区分所有建物（マンションなど）も一定の条件のもとで対象に追加されました（詳細は第3章）。

条件④ 耐震改修または取り壊し（更地化）を行うこと

建物を残したまま売却する場合は、耐震改修工事を行い現行の耐震基準に適合させる必要があります。建物を取り壊して更地にしてから売却することも可能です。

2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡からは、引き渡し後に買主が翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを完了した場合にも適用されるようになりました。

条件⑤ 3年を経過する年の12月31日までに売却すること

売却期限は「相続開始年の翌年から3年を経過する年の12月31日」です。

例：2023年に相続が発生した場合 → 2026年12月31日が期限
現在この制度は令和9年（2027年）12月31日まで延長されていますが、個別の物件ごとに期限が異なるため注意が必要です。

条件⑥ 売却価格が1億円以下であること

物件全体の売却価格が1億円以下であることが必要です。相続人が複数いる場合も、1人あたりの受取額ではなく物件全体の売却価格で判定します。

第3章　2024年以降の主な改正ポイント

2023年（令和5年）度の税制改正により、2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡については次の変更が行われました。改正内容によって使える条件や控除額が変わるため、必ず確認しておきましょう。

改正内容	改正前	改正後（R6年1月1日以降の譲渡）
対象物件	戸建のみ	マンション等（区分所有建物）も追加
控除額（相続人3人以上）	1人あたり3,000万円	1人あたり2,000万円に縮減
工事の実施者	売主が売却前に実施	引渡し後に買主が完了してもOK（翌年2/15まで）
適用期限	令和5年12月31日	令和9年（2027年）12月31日まで延長

第4章　特例が使えない・注意が必要な5つのケース

売却後に「特例を使えばよかった」と後悔しないために、よくある失敗パターンを確認しておきましょう。

ケース① 相続後に賃貸に出していた

相続後に賃貸契約を結んでしまうと、空き家の状態が維持されていないとみなされ、特例が使えなくなります。「短期間なら大丈夫」という考えは禁物です。売却方針が決まるまでは、賃貸には出さないことが鉄則です。

ケース② 相続後に相続人が居住した

相続後に相続人が実際に住んでしまった場合、空き家の状態が維持されていないとみなされ、特例が使えなくなるケースがあります。実家の整理や荷物の片付けで一時的に滞在する程度であれば問題ないとされていますが、生活の本拠を移すと適用外になる可能性があります。

ケース③ 売却価格が1億円を超えた

売却代金が1億円を超えると特例の適用対象外となります。事前に査定を行い、売却価格の目安を確認しておくことが重要です。

ケース④ 期限（3年を経過する年の12月31日）を過ぎた

売却期限を過ぎると特例は適用されません。相続発生からの経過年数を把握し、余裕を持ったスケジュールで進めることが大切です。相続が発生してから放置していると、期限が迫ってから焦ることになります。

ケース⑤ 旧耐震基準以降の建物を、解体せずに売却した

1981年6月1日以降に建てられた建物（新耐震基準）は原則として対象外です。また旧耐震基準の建物でも、耐震改修や取り壊しをせずに売却すると適用されません（2024年以降は買主側での工事も認められましたが、条件があります）。

第5章　特例を受けるための確定申告の流れ

空き家特例の適用を受けるには、売却した年の翌年2月16日〜3月15日の確定申告期間に申告を行う必要があります。申告しないと特例は自動では適用されません。

STEP	内容	詳細
STEP 1	売却に関する費用を整理	売却価格・取得費（相続時の評価額）・譲渡費用（仲介手数料・解体費など）を確認・整理する
STEP 2	税理士または税務署に相談	適用条件の確認・控除額の計算は専門家に確認を。条件が複雑なケースほど早めの相談が重要
STEP 3	必要書類の収集	住民票の除票・売買契約書・登記事項証明書・工事証明書などを準備する
STEP 4	確定申告書を作成・提出	分離課税用の申告書（第三表）に必要事項を記入し、期限内に提出

主な必要書類

• 被相続人の住民票の除票（亡くなる直前の住所が確認できるもの）
• 売買契約書のコピー（売却価格の証明）
• 登記事項証明書
• 耐震改修工事の証明書（耐震改修した場合）または建物取壊し証明書（更地の場合）
• 売却費用の領収書（仲介手数料・解体費など）
• 相続関係を示す書類（遺産分割協議書など）

※複数の相続人が特例を使う場合、それぞれが確定申告を行う必要があります。

まとめ　「方針決定前」の早めの相談が最重要

空き家の3,000万円控除（空き家特例）は、うまく活用できれば数百万円単位の節税につながる重要な制度です。ただし、適用条件は複数あり、特に「賃貸に出した」「解体のタイミングを誤った」といった判断が、特例を使えなくする致命的なミスになります。

売却方針を決める前に不動産会社と税務専門家に早めに相談することが、最も大切なポイントです。解体・賃貸・売却のいずれを先にするかは、税額に直結する判断です。