準工業地域で飲食店を開業したいけれど、そもそも店舗を建てられるのか、どのような制限があるのか、お悩みではありませんか？
飲食店を開業する上で、飲食店 用途地域の理解は避けて通れない重要なポイントです。
例えば、工業専用地域での飲食店開業は原則として認められておらず、飲食店が出来ない土地は？と疑問に思う方も少なくありません。

また、活気のある近隣商業地域 飲食店との違いや、閑静な住宅街である第一種低層住居専用地域での店舗 緩和の動き、さらには1種住居に喫茶店は建てられますか？といった具体的な疑問、第一種住居地域における飲食店 営業時間の制限など、地域ごとにルールは大きく異なります。
一部では「準工業地域 やめとけ」という声や、住宅としてのデメリットも耳にしますが、実際のところはどうなのでしょうか。
この記事では、準工業地域で建てられないものは？という疑問から、準工業地域での店舗開業の可能性まで、あなたの疑問を解消していきます。

• 準工業地域で飲食店を開業できるかどうかがわかる
• 各用途地域における飲食店の出店条件を理解できる
• 準工業地域で飲食店を経営するメリット・デメリットがわかる
• 飲食店開業に適した土地探しのポイントがわかる

準工業地域で飲食店を開業する際のポイント

• 飲食店 用途地域の基本知識
• 準工業地域で建てられないものは？
• 準工業地域に店舗は出店できるか
• 飲食店が出来ない土地の条件
• 工業専用地域での飲食店開業は不可
• 近隣商業地域の飲食店との違い

飲食店 用途地域の基本知識

飲食店を開業しようと考えたとき、物件の立地やデザイン、メニュー構成などに目が行きがちですが、その前に必ず確認しなければならないのが「用途地域」です。
用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の利用方法に一定のルールを設ける制度のことを指します。
これは、住宅地、商業地、工業地などが無秩序に混在することを防ぎ、それぞれの地域が持つ機能を最大限に活かしながら、快適で機能的な街づくりを進めるために定められました。

用途地域は、大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類され、さらに細かく全部で13種類に分けられています。
例えば、静かな住環境を守るための「第一種低層住居専用地域」や、商業施設が集まる「商業地域」、工場の操業を優先する「工業専用地域」など、それぞれに建築できる建物の種類や規模、用途が厳しく定められているのです。

用途地域は、市区町村の都市計画担当部署の窓口や、自治体のウェブサイトで公開されている都市計画図で確認できます。
物件探しの第一歩として、必ずチェックする習慣をつけましょう。

準工業地域で建てられないものは？

「準工業地域」と聞くと、工場ばかりが立ち並ぶ風景を想像するかもしれませんが、実際には非常に幅広い種類の建物を建てることが許されている、柔軟性の高い地域です。
住宅や店舗、学校、病院なども建築可能で、工場と住宅が混在した独特の街並みが形成されています。
しかし、そんな「何でも建てられそう」な準工業地域にも、例外的に建築が制限されているものがあります。

具体的に、準工業地域で建てられない代表的な施設は以下の通りです。

このように、制限されているのは主に周辺の住環境や公序良俗に大きな影響を与える可能性のある施設に限られています。
一般的な飲食店や小売店、サービス業の店舗などは問題なく建築できると考えてよいでしょう。
むしろ、他の工業系地域（工業地域や工業専用地域）と比較すると、準工業地域は住環境への配慮がなされているため、店舗の出店には適した地域の一つと言えます。

準工業地域に店舗は出店できるか

結論から言うと、準工業地域に飲食店を含む多くの店舗を出店することは可能です。
前述の通り、準工業地域は建てられる建物の種類が非常に多く、「何でもありの地域」とも言われるほど用途の制限が緩やかなのが特徴です。

具体的には、以下のような店舗の開業が認められています。

• 飲食店（レストラン、カフェ、居酒屋など）
• 物販店（スーパーマーケット、コンビニエンスストア、アパレルショップなど）
• サービス業の店舗（美容院、クリーニング店、学習塾など）
• 遊戯施設（カラオケボックス、パチンコ店、ボーリング場など）

このように、準工業地域では日常生活に必要な店舗から娯楽施設まで、ほぼすべての業種の店舗を開業できます。面積に関する制限も商業地域と同様にほとんどなく、大規模なショッピングモールの建設も可能です。このため、工場で働く人々だけでなく、周辺に住む住民もターゲットにした幅広い集客が期待できるポテンシャルを秘めています。

飲食店が出来ない土地の条件

飲食店を開業できない土地、つまり出店が厳しく制限される用途地域は確かに存在します。物件探しの際に、これらの地域をあらかじめ知っておくことは、時間と労力の無駄を省く上で非常に重要です。

最も制限が厳しいのが「工業専用地域」で、ここは原則として飲食店の開業が認められていません。文字通り、工場の操業に特化した地域であり、住宅や店舗の建築は禁止されています。

次に制限が厳しいのが、住居系の用途地域の中でも特に閑静な環境が求められる「第一種低層住居専用地域」です。
こちらも原則として飲食店の単独での開業はできません。
ただし、後述する一定の緩和要件を満たす「店舗兼住宅」であれば、例外的に開業が認められる場合があります。

このほかにも、「第一種・第二種中高層住居専用地域」でも床面積や階数に制限が設けられています。
物件を見つけたら、まずその土地がどの用途地域に属しているかを確認し、出店可能かどうかを判断することが不可欠です。

工業専用地域での飲食店開業は不可

前述の通り、13種類ある用途地域の中で、最も飲食店の開業が困難なのが「工業専用地域」です。
この地域は、大規模な工場やコンビナートなどが集積し、日本の産業を支えることを目的としています。
そのため、工場の安全な操業と利便性を最優先しており、住環境や商業活動への配慮は基本的にありません。

建築基準法により、工業専用地域では以下の建物の建築が禁止されています。

• 住宅
• 物品販売業を営む店舗
• 飲食店
• 学校、病院、ホテルなど

このように、人が居住したり、不特定多数の人が集まったりする施設の建築は、原則として認められていません。
これは、工場の騒音、振動、あるいは万が一の事故から人々を守るための重要な規制です。

近隣商業地域の飲食店との違い

準工業地域とよく比較されるのが「近隣商業地域」です。
どちらも飲食店の出店が可能ですが、その地域の特性や目的が異なるため、出店戦略を立てる上で違いを理解しておくことが重要です。

近隣商業地域は、その名の通り近隣の住民が日用品の買い物をするための地域と位置づけられています。
駅前の商店街などが典型例で、スーパーやドラッグストア、小規模な飲食店などが集まり、地域住民の生活を支える役割を担っています。
客層は主に周辺住民となり、比較的安定した集客が見込める一方で、地域に密着した店舗づくりが求められます。

一方、準工業地域は、工場と住宅、店舗が混在しています。そのため、客層は工場で働く従業員と周辺住民の両方がターゲットとなり得ます。ランチタイムは従業員で賑わい、夜や休日はファミリー層が訪れるといった、時間帯によって客層が変化する可能性があります。
また、幹線道路沿いに位置することも多く、車での来店客を取り込みやすいというメリットもあります。

どちらの地域が良い・悪いということではなく、ご自身の飲食店のコンセプトやターゲット層にどちらが合っているかを見極めることが成功のカギとなります。

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準工業地域の飲食店開業前に知りたい注意点

• 第一種低層住居専用地域の店舗緩和
• 1種住居に喫茶店は建てられますか？
• 第一種住居地域の飲食店営業時間
• 「準工業地域はやめとけ」は本当？
• 準工業地域で暮らす住宅のデメリット
• 準工業地域の飲食店探しは専門家へ相談

第一種低層住居専用地域の店舗緩和

 

「第一種低層住居専用地域」は、13種類の用途地域の中で最も建築制限が厳しい地域の一つです。
低層住宅の良好な住環境を守ることを最優先としており、原則として店舗や事務所を単独で建築することはできません。
しかし、高齢化社会の進展などを背景に、地域住民の利便性を向上させる目的で、一定の条件を満たす場合に限り、規制が緩和されています。

この緩和措置により建築可能となるのが「兼用住宅（店舗兼住宅）」です。具体的には、以下のすべての条件を満たす必要があります。

これらの条件は非常に厳しく、特に50㎡という面積は小規模な店舗に限られます。
しかし、この緩和措置により、これまで出店が不可能だった閑静な住宅街で、地域に根差したカフェやベーカリーなどを開業できる道が開かれています。
ただし、「併用住宅（建物内で住居と店舗が完全に分離しているもの）」はこの緩和の対象外となるため、構造には十分な注意が必要です。

1種住居に喫茶店は建てられますか？

「1種住居」という言葉は、実は2つの異なる用途地域を指す可能性があり、どちらを指すかによって答えが大きく変わるため注意が必要です。
それは「第一種低層住居専用地域」と「第一種住居地域」です。

第一種低層住居専用地域の場合

前述の通り、この地域では原則として喫茶店を単独で建てることはできません。
ただし、「店舗兼住宅」として、

• 店舗部分の床面積が50㎡以下
• 延べ面積の2分の1未満
• 建物内で住宅と行き来できる構造

という厳しい条件をクリアすれば、例外的に開業が可能です。
地域住民のための小さな隠れ家カフェのような形態が考えられます。

第一種住居地域の場合

一方、「第一種住居地域」は、住環境の保護を目的としつつも、中規模な店舗や事務所の建築も認められている地域です。
こちらでは、喫茶店の開業にほぼ制限はありません。面積の制限などもなく、自由に店舗を構えることができます。

第一種住居地域の飲食店営業時間

「第一種住居地域」では、多くの飲食店が制限なく開業できますが、深夜の営業や特定の業態については注意が必要です。
この地域はあくまで「住居の環境を保護するため」の地域であり、深夜の騒音や風紀の乱れにつながるような営業は制限されています。

具体的には、以下の営業形態が原則として禁止されています。

つまり、第一種住居地域で飲食店を営業する場合、深夜0時までにはお酒の提供を終え、閉店するのが基本的なルールとなります。
一般的なレストランやカフェ、ラーメン店などであれば営業時間に大きな支障はありませんが、深夜帯の営業を主力としたいバーや居酒屋の開業を考えている場合は、この地域は適していないと言えるでしょう。
出店を検討する際は、自身のビジネスモデルと地域の規制が合致しているかを必ず確認する必要があります。

「準工業地域はやめとけ」は本当？

インターネットなどで物件情報を探していると、「準工業地域はやめとけ」といったネガティブな意見を目にすることがあります。
これは、主に住宅を探している人々の視点からの意見が多いですが、飲食店を開業する上でも知っておくべきデメリットが存在します。
なぜ、準工業地域が敬遠されることがあるのでしょうか。

その理由として、主に以下の点が挙げられます。

• 騒音・振動・臭いの問題：大小さまざまな工場が稼働しているため、時間帯によっては機械の稼働音や振動、作業に伴う臭いが発生する可能性があります。
  飲食店の環境としては、マイナスに働くことも考えられます。
• 景観の問題：工場、倉庫、住宅、店舗などが統一感なく混在しているため、街並みとしての美しさや雰囲気は期待しにくいです。
  お洒落な雰囲気を重視する店舗には不向きかもしれません。
• 大型車両の通行：工場への資材搬入などのため、大型トラックの通行量が多い傾向にあります。
  これにより、騒音や交通安全上の懸念が生じることがあります。
• 土壌汚染のリスク：過去にどのような工場が操業していたかによっては、土壌汚染のリスクがゼロではありません。
  特に土地を購入して新築する場合は、事前の調査が重要になります。

しかし、これらのデメリットは見方を変えればメリットにもなり得ます。

準工業地域で暮らす住宅のデメリット

飲食店開業の視点だけでなく、店主がその地域に住む、あるいは従業員の住環境を考える上で、準工業地域に住宅を構えることのデメリットも理解しておく必要があります。
前項で触れた内容と重なりますが、生活の場として考えた場合、より深刻に捉えるべき点も出てきます。

準工業地域の飲食店探しは専門家へ相談

これまで見てきたように、一口に「飲食店開業」と言っても、用途地域によってその可否や条件は大きく異なります。
特に準工業地域は、出店の自由度が高い一方で、特有のデメリットや注意点も多く、専門的な知識なしで最適な物件を見つけ出すのは至難の業です。

用途地域の複雑な規制を正確に読み解き、開業したい飲食店の業態がその場所で本当に営業可能なのかを判断するには、専門的な知識が不可欠です。また、地域の条例や建築協定など、用途地域以外にも見えない制限が隠れている場合もあります。

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準工業地域の飲食店探しは専門家へ相談：まとめ

• 飲食店開業には用途地域の確認が必須
• 用途地域は全部で13種類ありそれぞれルールが異なる
• 準工業地域では原則として飲食店を開業できる
• ただし危険性の高い工場や一部の風俗店は建築不可
• 工業専用地域では飲食店は原則開業できない
• 第一種低層住居専用地域は原則店舗不可だが緩和措置がある
• 店舗緩和は50㎡以下の兼用住宅などの厳しい条件付き
• 第一種住居地域では飲食店の開業はほぼ自由
• ただし第一種住居地域では深夜営業や風俗営業は制限される
• 準工業地域は工場と住宅が混在するのが特徴
• 準工業地域のメリットは土地や物件が比較的安価なこと
• 多様な客層をターゲットにできる可能性も秘めている
• デメリットは騒音や景観、大型車両の通行など
• 「準工業地域はやめとけ」という意見は主に住居視点
• 物件探しは専門的な知識を持つプロへの相談が確実

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