事業の拡大や新規展開に伴い、事業用土地の購入を検討する場面は多くの経営者にとって重要なステップです。
しかし、事業用土地の購入には、探し方から購入ローン、補助金の活用、そして確定申告に至るまで、専門的な知識が求められます。
また、どのような土地を選ぶべきか、絶対買ってはいけない土地の特徴は何か、購入費用は経費になるのか、事業用地に家は建てられますか、といった疑問も尽きません。
購入だけでなく賃貸という選択肢もあり、大分市で事業用地を探している方にとっては、地域ならではのポイントも気になるところでしょう。この記事では、事業用土地の購入に関するあらゆる疑問を解消し、成功への道を拓くための知識を網羅的に解説します。

• 事業用土地購入で避けるべき土地の具体的な特徴
• 土地購入にかかる費用や税金、ローンの専門知識
• 購入後の活用法や探し方の具体的なステップ
• 大分市での事業用地探しのポイントと信頼できる相談先

事業用土地 購入で失敗しないためのポイント

• 絶対買ってはいけない土地の特徴は？
• 事業用地に家は建てられますか？
• 購入以外の選択肢としての賃貸
• 専門家と進める土地の探し方

絶対買ってはいけない土地の特徴は？

事業用土地の購入は、将来のビジネスを左右する大きな投資です。
そのため、購入後に問題が発生する可能性のある土地は、価格がどれだけ魅力的であっても避けるべきです。
ここでは、特に注意すべき「買ってはいけない土地」の代表的な特徴を5つ解説します。

① 境界トラブルを抱えている

隣接する土地との境界が曖昧な物件は、絶対に避けるべき土地の筆頭です。
古い土地では境界標がなかったり、紛失していたりするケースが少なくありません。
このような土地は、隣地所有者との間でフェンスの設置位置や越境物の問題など、解決が困難なトラブルに発展するリスクを常に抱えています。
購入前に土地家屋調査士による測量が完了しており、境界が確定しているかを必ず確認しましょう。

② 接道義務を果たしていない

建築基準法では、建物を建てる敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という「接道義務」を定めています。
この条件を満たしていない土地は、原則として建物の建築ができません。
事業で建物を建設する予定がある場合、この土地は目的を果たせないため購入してはいけません。
例外的に建築が許可されるケースもありますが、多大な手間と費用がかかるため、基本的には避けるのが賢明です。

③ 災害リスクが高い

近年、水害や土砂災害、地震による液状化などの自然災害が頻発しています。
自治体が公開しているハザードマップを確認し、浸水想定区域や土砂災害警戒区域などに指定されている土地は、購入を慎重に判断する必要があります。
災害リスクは建物側の対策だけでは防ぎきれず、従業員の安全や資産価値に直接的な影響を及ぼします。
事業の継続性を考える上で、災害リスクの低い土地を選ぶことは極めて重要です。

④ 抵当権が抹消されていない

前所有者が土地を担保に融資を受けた際の抵当権が残っている土地も危険です。
もし前所有者の返済が滞った場合、最悪のケースでは土地が差し押さえられ、所有権を失う可能性があります。
通常、売買契約時には抵当権を抹消する手続きが行われますが、契約内容をよく確認し、決済と同時に抵当権が完全に抹消されることを司法書士と共に確認しましょう。

⑤ 周辺で事故が多い

見落としがちですが、敷地の前面道路や周辺での交通事故が多い土地も注意が必要です。
特に、幹線道路の抜け道になっているような見通しの悪い道路に面した土地は、車が敷地内に侵入してきたり、フェンスや外壁に衝突されたりするリスクがあります。
従業員や来客者の安全確保はもちろん、事業イメージの観点からも、周辺の交通状況や事故発生状況を事前に調べておくことが望ましいです。

事業用地に家は建てられますか？

 

「事業用地」という言葉から、居住用の建物を建てることはできないと考える方もいるかもしれません。
しかし、結論から言うと、事業用地に家を建てることは可能ですが、いくつかの条件や制限があります。

まず理解すべきなのは、「事業用地」とは法律で明確に定義された用語ではなく、「事業の用に供される土地」という広義の呼び名であるということです。
実際に建物を建てられるかどうかは、その土地が都市計画法で定められた「用途地域」のどれに該当するかによって決まります。

例えば、「工業地域」や「準工業地域」に指定されている土地であれば、工場の隣に経営者の自宅や従業員寮を建てることは認められています。
一方で、「工業専用地域」では、住宅の建築は原則として禁止されています。

また、事業用の建物と住宅を一体で建てる「併用住宅」という選択肢もあります。
この場合、建物の延床面積のうち、住宅部分が占める割合に制限が設けられていることがあるため、設計段階から専門家と相談することが不可欠です。
このように、事業用地に家を建てることは一概に不可能ではありませんが、土地の法的な規制を正確に把握し、計画を進める必要があります。

購入以外の選択肢としての賃貸

事業用の土地を確保する方法は、購入だけではありません。
「賃貸」、つまり土地を借りるという選択肢も有力です。土地の賃貸には大きく分けて2つの契約形態があり、それぞれ目的や権利関係が大きく異なります。

一つは「土地賃貸借契約」で、これは一般的に「貸地」と呼ばれます。
建物を建てることを目的とせず、資材置き場や駐車場として土地をそのまま利用する場合に用いられる契約です。
もう一つは「借地権設定契約」で、こちらは建物を建てることを目的に土地を借りる契約を指します。

それぞれのメリット・デメリットを理解し、自社の事業計画に合った方法を選ぶことが重要です。
以下の表で主な違いを比較してみましょう。

購入に比べて初期費用を大幅に抑えられる点が賃貸の最大の魅力です。
特に、事業の先行きが不透明な場合や、特定の期間だけ土地が必要な場合には、賃貸がリスクの低い選択肢となるでしょう。

専門家と進める土地の探し方

事業用土地は、住宅用地とは異なり、市場に出回る情報が限られています。
そのため、効率的かつ確実に理想の土地を見つけるには、専門家の知見とネットワークを活用することが不可欠です。

探し方の王道は、事業用不動産を専門に扱う不動産会社に相談することです。
彼らは、企業のニーズを深く理解し、公になっていない「未公開物件」の情報を持っている可能性があります。

一般的な土地探しの流れは以下の通りです。

1. 事業計画の明確化：どのような事業で、どのくらいの規模の建物が必要か、予算はいくらかなどを具体的に固めます。
2. 専門家への相談：事業計画をもとに、不動産会社や建築会社に相談します。
3. 物件情報の収集と視察：提案された土地の情報を検討し、必ず現地を視察します。図面だけではわからない土地の高低差や周辺環境、インフラの整備状況などを自分の目で確認します。
4. 条件交渉と契約：購入したい土地が見つかったら、価格や引き渡し条件の交渉を行い、契約へと進みます。

特に、ある程度の広さが必要な事業用地は、所有者が企業であることが多く、情報が公になることを避けて水面下で売買交渉が進められるケースが少なくありません。
信頼できるパートナーを見つけ、二人三脚で土地探しを進めることが成功への近道と言えるでしょう。

事業用土地 購入を具体的に進める方法

• 購入にかかる費用は経費になる？
• 賢く活用したい購入ローン
• 国や自治体の補助金もチェック
• 忘れてはいけない確定申告
• 大分市 事業用地の最新情報
• GMAネクストで事業用土地 購入を相談

購入にかかる費用は経費になる？

事業用土地の購入に際して、「支払った費用はどこまで経費として計上できるのか」は、多くの経営者が気にするポイントです。
結論から言うと、土地の購入代金そのものは経費にはならず、資産として計上します。

経費とは、その期の収益を得るために直接かかった費用のことです。
一方、土地は時間が経っても価値が減らない（減価償却しない）と考えられるため、購入した年に一括で経費にすることはできません。
これは、不動産会社に支払う仲介手数料も同様で、土地の取得価額に含めて資産計上します。

しかし、土地の購入に伴って発生する費用の中には、購入した年に経費として計上できるものがあります。
代表的なものは以下の通りです。

また、土地を購入した後に毎年支払うことになる固定資産税や都市計画税は、その年の経費として計上できます。
ただし、年の途中で土地を購入した場合、売主との間で固定資産税を日割りで精算することが慣例ですが、この買主が負担した精算金は経費にはならず、土地の取得価額に含める必要があるため注意が必要です。

このように、経費になるものとならないものが明確に分かれています。正確な会計処理を行うためにも、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

賢く活用したい購入ローン

事業用土地の購入は多額の資金を必要とするため、多くの場合は金融機関からの融資、つまりローンを利用することになります。
事業用の土地購入で利用できるローンにはいくつかの種類があり、それぞれの特徴を理解して自社の状況に合ったものを選ぶことが重要です。

不動産投資ローン

アパートやマンション経営など、土地と建物を一体で考えて収益事業を行う場合に利用されるローンです。
事業計画の収益性が審査の重要なポイントとなります。
金利や融資期間は金融機関によって様々ですが、事業の将来性を示すことで有利な条件を引き出せる可能性があります。

土地先行融資

建物の建築を前提として、先に土地の購入代金だけを融資してもらう制度です。
土地を担保に入れることで、比較的低金利で借り入れができる場合があります。
ただし、建物のプランが決まっていないと利用できないなど、一定の条件があります。

つなぎ融資

住宅ローンなどを利用して建物を建てる際に、建物が完成してローンが実行されるまでの間、土地の購入代金や工事の着工金などを一時的に立て替えてもらうための短期的なローンです。
無担保で利用できることが多い反面、金利は高めに設定されています。

いずれのローンを利用するにしても、しっかりとした事業計画書を準備することが不可欠です。
どれくらいの収益が見込めるのか、返済計画に無理はないかなどを具体的に示すことで、金融機関からの信頼を得やすくなります。
複数の金融機関に相談し、最も有利な条件を提示してくれるパートナーを見つけましょう。

国や自治体の補助金もチェック

工場の新設や事業拡大のために土地を購入する場合、国や地方自治体が提供する補助金制度を活用できる可能性があります。
補助金は原則として返済不要であり、初期投資の負担を大幅に軽減できるため、積極的に情報を収集すべきです。

補助金の種類は多岐にわたり、事業内容や地域、目的によって様々な制度が存在します。
代表的なものには以下のようなものがあります。

• 事業再構築補助金：新型コロナウイルスの影響を受けつつ、新分野展開や事業転換などに取り組む企業を支援する補助金です。
  建物の建設費や設備投資などが対象となります。
• ものづくり補助金：中小企業等の生産性向上に資する革新的な設備投資などを支援します。
• 地域独自の補助金：各都道府県や市町村が、企業誘致や雇用創出を目的として、独自の補助金や助成金制度を設けている場合があります。工場の新設に対して固定資産税を減免するなどの優遇措置も含まれます。

補助金は、申請すれば必ず受けられるわけではありませんが、採択されれば非常に大きなメリットがあります。
自社の事業計画に合致する制度がないか、中小企業庁の「ミラサポplus」や各自治体のウェブサイトで調べてみることをお勧めします。

忘れてはいけない確定申告

個人事業主や法人が事業用の土地を購入した場合、その取得に関する内容は確定申告で正しく処理する必要があります。
特に、購入した年に経費として計上できる費用があるため、これを漏れなく申告することが節税につながります。

前述の通り、不動産取得税や登録免許税、印紙税などは「租税公課」として経費にできます。
これらの支払いを証明する領収書や書類は、必ず保管しておきましょう。

また、個人事業主の場合、確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類がありますが、事業として土地を所有するなら、断然「青色申告」をおすすめします。

青色申告を行うためには、事前に税務署へ「所得税の青色申告承認申請書」を提出する必要があります。
土地の購入を機に、会計処理の方法を見直し、青色申告への切り替えを検討してみてはいかがでしょうか。
土地という大きな資産を管理する上では、日々の取引を正確に帳簿に記録することが不可欠です。会計ソフトを活用したり、税理士に相談したりすることで、確定申告の負担を軽減し、適切な税務管理を行いましょう。

大分市 事業用地の最新情報

大分市で事業用地を探している場合、地域の特性や価格相場を把握することが重要です。
大分市は、県庁所在地として商業機能が集積する中心部に加え、沿岸部には工業地帯が広がり、多様な事業ニーズに対応できるポテンシャルを持っています。

事業用地の価格は、立地や広さ、用途地域、インフラの整備状況などによって大きく変動します。
例えば、中心市街地に近い商業地域は坪単価が高くなる一方、郊外の工業地域や調整区域では比較的安価な土地が見つかる可能性があります。

実際にどのような物件が市場に出ているか、以下に一例として物件情報の見方を示します。

このように、同じ大分市内でも立地や地目によって価格や条件は様々です。
資材置場や駐車場であれば建ぺい率や容積率の制限が少ない土地でも活用できますが、店舗や事務所を建てる場合はこれらの規制が重要になります。
また、大分市では企業立地を促進するための優遇制度を設けている場合があります。
市の商工労働観光部などに問い合わせることで、有益な情報を得られるかもしれません。

最新かつ詳細な情報を得るためには、大分市の地理や不動産市場に精通した地元の不動産会社に相談することが最も確実な方法です。

GMAネクストで事業用土地 購入を相談

ここまで、事業用土地の購入に関する様々なポイントを解説してきました。
買ってはいけない土地の見極め方から、費用や税金、ローンの知識、さらには大分市での探し方に至るまで、考慮すべき点は多岐にわたります。
これらの複雑な要素をすべて自分一人で判断し、最適な選択をすることは容易ではありません。

だからこそ、事業用土地の購入を成功させるためには、信頼できる専門家のサポートが不可欠です。

GMAネクストのような、事業用不動産に精通した専門家に相談することで、以下のようなメリットが期待できます。

• 失敗しない土地選び：法規制、災害リスク、インフラなど、多角的な視点から土地を評価し、お客様の事業に最適な物件だけを提案します。
• 未公開物件へのアクセス：独自のネットワークを駆使し、市場には出回らない優良な土地情報を提供できる場合があります。
• 資金計画のサポート：事業計画に基づいた最適な購入ローンや、活用可能な補助金制度についてのアドバイスを行います。
• 煩雑な手続きの代行：契約から登記、各種申請まで、専門知識が必要な手続きをスムーズに進めます。
• 購入後の活用相談：建物の設計・建築から事業運営に至るまで、長期的なパートナーとしてサポートします。

事業用土地の購入という重要な決断を、後悔のないものにするために。
まずは一度、GMAネクストにご相談ください。お客様の事業の成功という共通の目標に向かって、全力でサポートさせていただきます。

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