こんにちは。GMAネクストを運営している「後藤」です。

最近よく耳にするアパート経営はやめたほうがいいという言葉や、失敗して借金だけが残る悲惨な末路、実際は儲からないといったネガティブな評判が気になっていませんか。

将来の不安から投資を考えたものの、こうした声を聞くと本当に踏み出していいのか迷ってしまうのは当然のことです。

• アパート経営で失敗する人の資金計画の共通点
• 黒字なのに現金がなくなるデッドクロスの仕組み
• サブリース契約に潜むリスクと法的な落とし穴
• 成功するための条件と向いていない人の特徴

なぜアパート経営はやめたほうがいいと言われるのか

ここ数年、インターネット上では不動産投資に対する警戒感が非常に高まっていますね。
かつては「不労所得の王道」なんて言われていましたが、今は市場環境が大きく変わっています。

「やめたほうがいい」という声が増えている背景には、単なる感情論ではなく、構造的なリスクが隠れているんです。
ここでは、なぜここまでネガティブな意見が多いのか、その具体的な理由を紐解いていきましょう。

アパート経営で失敗する典型的な借金パターン

アパート経営で失敗してしまう最大の原因、それは間違いなく「スタート時点での資金計画の脆さ」にあります。

不動産会社の中には「頭金ゼロでも始められますよ（フルローン）」とか、諸費用まで含めて借り入れする「オーバーローン」を勧めてくるところもあります。

これ、一見すると手元資金を使わずに大きな資産を持てるので魅力的に見えるんですが、実は破綻への特急券になりかねないんです。

借入比率が高ければ、当然ながら月々の返済額も膨れ上がります。

もし家賃収入に対する返済比率が50％〜60％を超えているなら、黄色信号どころか赤信号です。
空室が一つ出たり、急な修繕費が発生したりするだけで、あっという間に手出しが発生してしまいます。

アパート経営の末路が悲惨になる原因

「アパート経営の末路」と検索すると、怖い話がたくさん出てきますよね。
その多くの原因となっているのが、「デッドクロス」という現象です。

これは簡単に言うと、「帳簿上は黒字で税金がかかるのに、手元に現金がない」という状態のこと。

不動産投資の初期は、減価償却費という「現金の支出を伴わない経費」がたくさん計上できるので、税金が安く済みます。
しかし、減価償却期間が終わると経費がガクンと減り、税金が跳ね上がるんです。

一方で、ローンの返済はずっと続きますが、経費にできるのは「利息部分」だけ。
「元金部分」は経費になりません。返済が進むと利息は減り、元金返済の割合が増えていきます。

• 経費は減る（減価償却切れ）
• 税金は増える
• 返済額（現金支出）は変わらない

このトリプルパンチで、税金を払うための現金がなくなり、黒字倒産してしまう。これが悲惨な末路の正体なんです。

アパート経営のリスクと修繕費用の真実

アパートは建てて終わりではありません。
完成した瞬間から、建物はゆっくりと、でも確実に劣化していきます。
多くの失敗事例を見ていると、この「修繕費用」の見積もりが甘すぎるケースが非常に多いですね。

例えば、10年から15年目にやってくる最初の大規模修繕。
外壁塗装や屋根の防水工事などで、一棟あたり数百万円から一千万円単位のお金が飛んでいきます。

表面利回りを良く見せるために、修繕積立金をゼロで計算しているシミュレーションを信じてはいけません。
毎月の家賃からしっかり積み立てておかないと、いざという時に「直せないから入居者が決まらない、入居者がいないからお金が入らない」という負のスパイラルに陥ってしまいます。

アパート経営は儲からないとされる収支構造

「アパート経営は儲からない」と言われるのには、家賃下落と金利上昇という2つの大きな要因があります。

まず、家賃は新築時が一番高く、その後は下がり続けるのが普通です。

一般的には年率1％程度の下落を見込んでおく必要があります。
「家賃は変わらない」という前提の計画は、ただの願望でしかありません。

さらに怖いのが金利の上昇です。
アパートローンは金額が大きいので、たった1％金利が上がるだけで返済額が数万円、総返済額で言えば数千万円変わることも珍しくありません。

初心者はアパート経営をやめとけという警告

厳しいことを言うようですが、もしあなたが「不労所得」や「楽して儲かる」と思ってアパート経営を始めようとしているなら、全力で「やめとけ」とお伝えしたいです。

アパート経営は「投資」という側面もありますが、本質は「賃貸業」というビジネスです。
入居者様のクレーム対応、建物の維持管理、税務処理、空室対策など、やるべきことは山積みです。

特にサラリーマンの方は、高属性で融資が引きやすい分、業者から「カモ」にされやすい傾向があります。
「節税になりますよ」
「年金代わりになりますよ」
という甘い言葉に乗せられて、中身をよく理解せずにハンコを押してしまう。

これが一番危険なパターンなんです。

アパート経営はやめたほうがいいと判断する前に

ここまでリスクばかりをお話ししてきましたが、アパート経営のすべてが悪というわけではありません。
リスクを正しく理解し、適切な対策を講じることができれば、資産形成の強力な武器になる可能性も残されています。
ここでは、撤退や参入を判断する前に知っておくべき、より具体的なポイントについて解説します。

アパート経営をサブリース契約でする危険性

初心者が最も陥りやすい罠の一つが、「サブリース契約（一括借り上げ）」です。
「30年一括借り上げ」「空室保証」という言葉は魔法のように聞こえますが、ここには大きな落とし穴があります。

まず、「家賃保証＝家賃額の固定」ではありません。

借地借家法という法律では、借主（この場合はサブリース業者）が強く守られており、業者側から「家賃を下げてください」と請求することが認められています。

実際に、数年ごとに家賃の大幅な減額を迫られ、断れば契約解除をチラつかせられるケースが後を絶ちません。

アパート経営で後悔しないための出口戦略

投資の世界には「損切り」という言葉がありますが、アパート経営でもこれは同じです。
もし経営がうまくいっていないなら、傷口が広がる前に売却する勇気も必要です。

しかし、不動産には「売りたくても売れない」という恐ろしい事態があり得ます。

• オーバーローン状態：売却価格よりもローン残債が多く、差額を現金で用意できない。
• 不人気エリア：賃貸需要がなく、買い手が全くつかない。
• 違法建築：コンプライアンス違反で融資がつかず、誰も買えない。

こうした「負動産」になってしまう前に、定期的に市場価値を査定し、出口戦略（いつ、いくらで売るか）を常に描いておくことが重要です。

地主のアパート経営とサラリーマンの格差

アパート経営の難易度は、「元々土地を持っているか（地主）」と「土地から買うか（サラリーマン投資家）」で天と地ほどの差があります。

地主の方は土地の取得コストがかかりませんし、土地を担保に有利な条件で融資を受けられます。
相続税対策としてのメリットも大きく、損益分岐点が低いので、多少の空室や家賃下落があっても経営が成り立ちやすいのです。

一方で、土地なしから始めるサラリーマン投資家は、土地と建物の両方に巨額の借金を背負います。
利回りは圧迫され、一つのミスも許されないギリギリの経営になりがちです。

「地主と同じ土俵で戦ってはいけない」というのが、残酷ですが現実的なアドバイスです。

新築アパート経営で成功するための重要条件

では、これから新築アパート経営に参入して成功するためには、どのような条件が必要なのでしょうか。

私が考える必須条件は以下の通りです。

今の時代、「誰でも簡単に」勝てる市場ではありません。

しかし、しっかりとした準備と戦略があれば、勝機はゼロではないと思います。

アパート経営が難しいと感じた時の相談先

もし今、アパート経営に行き詰まっていたり、営業マンの提案に不安を感じていたりするなら、その営業マンに相談するのはやめましょう。
彼らの目的は契約を取ることだからです。

相談すべきは、利害関係のない第三者です。
例えば、不動産に強い税理士や、セカンドオピニオンを提供してくれるコンサルタントなどです。
「契約しないと帰さない」みたいな雰囲気になったら、宅建業法違反の可能性を示唆して、毅然と断る勇気を持ってくださいね。

アパート経営はやめたほうがいい人の最終結論

最後に、本記事のまとめとして「アパート経営はやめたほうがいい人」の特徴を整理します。

• 自己資金が少なく、フルローンを頼りにしている人
• 「業者がなんとかしてくれる」という他責思考の人
• 数字や計算が苦手で、勉強する時間も取れない人
• キャッシュフローが出ても、すぐに浪費してしまう人

これらに当てはまるなら、悪いことは言いません。
アパート経営からは手を引いた方が賢明です。

逆に、しっかりとした資金計画と経営者としての覚悟があり、それでも不動産投資による資産形成を目指したいという方もいるでしょう。

もし、リスクを抑えた堅実な新築アパート経営や、所有物件のリフォーム・再生について真剣に検討されているのであれば、ぜひ一度GMAネクストにご相談ください。

私たちは甘い言葉だけの提案はしません。
厳しい現実も含めて、あなたにとって最適なプランを一緒に考えさせていただきます。
あなたの資産を守り、育てるための一歩を、私たちと踏み出してみませんか。